KB선도아파트 공시가격이 1년 만에 34% 뛰었다.
서울 평균 상승률(18.67%)의 두 배에 가까운 수치다. 열심히 모아 장만한 아파트 한 채인데, 올해 날아올 재산세·종부세 고지서가 벌써 부터 두렵다는 말들이 많다
이 글 하나로 내 아파트 공시가격이 왜 더 많이 올랐는지, 올해 세금이 얼마나 늘어나는지 핵심만 짚어갈 수 있다.
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KB선도아파트 공시가격, 2026년에 무엇이 달라졌나
국토교통부가 발표한 2026년 공동주택 공시가격은 서울 평균 18.67%, 경기도 평균 6.38% 상승했다. 그런데 같은 서울이라도 단지에 따라 체감이 완전히 다르다.
경제일간지 헤럴드경제가 KB 선도아파트 50 중 10개 대표 단지를 분석한 결과, 평균 상승률은 33.86% — 서울 평균의 약 1.8배다.
| 단지명 | 소재지 | 2025년 공시가(억) | 2026년 공시가(억) | 상승률 |
|---|---|---|---|---|
| 래미안원베일리 | 서초 반포동 | 36.72 | 49.71 | +35.38% |
| 미성2차 | 강남 압구정동 | 21.94 | 32.91 | +50.00% |
| 목동14단지 | 양천 신정동 | 11.59 | 16.24 | +40.12% |
| 파크뷰 | 분당 정자동 | 12.85 | 17.59 | +36.89% |
| 은마아파트 | 강남 대치동 | 20.47 | 26.81 | +30.97% |
| 마포래미안푸르지오 | 마포 아현동 | 13.16 | 17.23 | +30.93% |
| 리센츠 | 송파 잠실동 | 18.83 | 24.11 | +28.04% |
| 헬리오시티 | 송파 가락동 | 15.66 | 19.88 | +26.95% |
| 도곡렉슬 | 강남 도곡동 | 21.88 | 27.35 | +25.00% |
| 고덕그라시움 | 강동 고덕동 | 12.94 | 17.38 | +34.31% |
전용면적 84㎡, 최고층 기준 / 출처: 부동산 공시가격 알리미
압구정 미성2차는 무려 50% 상승으로 10개 단지 중 1위다. 재건축 기대감이 공시가격에 그대로 녹아든 결과다.
대단지 아파트 보유세, 왜 더 많이 오르나
공시가격이 오르면 재산세와 종부세가 연동해서 오른다. 구조를 간단히 정리하면 아래와 같다.
| 세금 항목 | 과세 기준 | 공정시장가액비율 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 재산세 | 공시가격 × 60% | 60% | 지방세 |
| 종합부동산세 | 공시가격 합산 – 공제액 | 60% | 12억 초과 시 부과 |
래미안원베일리 84㎡ 기준으로 보면, 공시가격이 36.72억 → 49.71억으로 오르면서 종부세 과세표준 자체가 크게 뛴다. 재산세도 지방세율 구간이 올라가며 부담이 가중된다.
대단지가 더 타격받는 이유는 따로 있다. 같은 가격대 소규모 단지보다 실거래 건수가 많아 감정평가 시 시세 반영이 쉽고, 그만큼 공시가격이 시장가에 더 빠르게 수렴한다. 도곡렉슬(3000세대↑)과 인근 역삼동 e편한세상의 호가가 비슷한데도 공시가격이 2억 가까이 차이 나는 것이 그 증거다.
헬리오시티·도곡렉슬 공시가격, 이웃 단지와 얼마나 다를까
헬리오시티(9510세대)와 도곡렉슬(3002세대)은 각각 송파·강남을 대표하는 매머드급 단지다.
| 비교 항목 | 헬리오시티 | 도곡렉슬 |
|---|---|---|
| 세대수 | 9,510 | 3,002 |
| 2026 공시가(84㎡ 최고층) | 19.88억 | 27.35억 |
| 전년 대비 상승률 | +26.95% | +25.00% |
| 구 평균 상승률 | 25.49% | 26.05% |
| 구 평균 대비 | 소폭 상회 | 소폭 하회 |
두 단지 모두 구 평균과 엇비슷한 수준이지만, 절대 금액 자체가 높아 세금 부담 증가폭은 인근 소형 단지보다 훨씬 크다.
공시가격 상승률 비교 – 내 단지는 어디쯤일까?
| 지역 | 지역 평균 상승률 | 대표 대장 단지 상승률 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 강남구 | 26.05% | 미성2차 50% | +23.95%p |
| 서초구 | 22.07% | 래미안원베일리 35.38% | +13.31%p |
| 양천구 | 24.08% | 목동14단지 40.12% | +16.04%p |
| 마포구 | 21.36% | 마포래미안푸르지오 30.93% | +9.57%p |
| 분당구 | 26.60% | 파크뷰 36.89% | +10.29%p |
대장 단지일수록 지역 평균을 10~24%p 상회한다. 내 단지 상승률이 지역 평균 이하라면 상대적으로 선방한 셈이고, 평균을 크게 웃돈다면 올해 세금 시뮬레이션을 반드시 해봐야 한다.
재산세·종부세 계산, 지금 바로 확인할 수 있을까?
공시가격 발표 이후 보유세를 미리 추산하는 방법은 두 가지다.
① 부동산 공시가격 알리미 직접 조회 국토교통부 운영 공식 사이트에서 단지명·동호수 입력 시 확정 공시가격 확인 가능. 열람 기간: 2026년 3월 19일 ~ 4월 7일 (의견 제출 가능)
② 홈택스 세금 모의계산 국세청 홈택스 → 세금 모의계산 → 종합부동산세 계산기에서 공시가격 입력 시 예상 세액 산출 가능.
💡 실무 주의사항: 공시가격 열람 후 이의가 있으면 4월 7일까지 의견 제출이 가능하다. 인근 유사 단지 대비 공시가격이 과도하게 높다고 판단될 경우, 감정평가 근거 자료를 첨부해 이의신청을 하면 조정 사례가 실제로 존재한다. 단순 불만 표출이 아닌 비교 사례 데이터를 근거로 제출해야 수용률이 높다.
🔭 고은전망대 View
이번 공시가격 발표의 핵심은 단순한 가격 상승이 아니라 ‘환금성 프리미엄’이 세금으로 전환되는 구조가 고착화되고 있다는 점이다. 실거래가 풍부한 대단지일수록 시세 반영 속도가 빠르고, 이는 곧 세 부담의 속도 차이로 이어진다. 10·15 대책 이후에도 대장 아파트 가격이 꺾이지 않은 만큼, 2027년 공시가격 역시 같은 방향으로 흐를 가능성이 높다 — 보유 전략을 지금 다시 점검해야 할 시점이다.
📎 참고 및 공식 자료
- 🏛️ 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 – 내 아파트 공시가격 직접 조회하기 → realtyprice.kr
- 🧾 국세청 홈택스 종부세 모의계산 – 올해 예상 세금 지금 바로 확인하기 → hometax.go.kr
- 📊 KB부동산 선도아파트 시계열 데이터 – 대장 아파트 가격 흐름 심층 분석하기 → kbland.kr
여러분의 단지는 올해 공시가격이 얼마나 올랐나요?
지역 평균과 비교해서 어떤지 댓글로 나눠주시면 함께 분석해 드리겠습니다. 😊