장기전세주택 경쟁률이 같은 모집 안에서 0.4대 1부터 478대 1까지 갈렸습니다.
2026년 9월 9일 마감된 서울시 제8차 미리내집 청약에서 보증금 11억 원대인 강남 단지는 미달이 났고, 보증금 3억 원대인 비강남 단지에는 신청자가 몰렸습니다. “강남 신축에 시세보다 싸게 산다”는 기회가 정작 신혼부부에게는 닿지 않는 자금 구조였다는 뜻입니다.
이 글을 읽고 나면 단지별 보증금으로 내 자산과 대출로 실제 입주가 가능한지를 직접 계산해 볼 수 있습니다.
목차
제8차 미리내집 청약 결과는 어땠을까?
전체 흥행은 이전 회차보다 식었고, 단지 간 격차는 역대급으로 벌어졌습니다.
공급은 역대 최대였지만 신청자와 평균 경쟁률은 모두 줄었습니다.
| 구분 | 제6차 (2025년) | 제7차 (2026년) | 제8차 (2026년 9월) |
|---|---|---|---|
| 모집 가구 | – | 441가구 | 496가구 (역대 최대) |
| 신청자 수 | 2만7874명 | 2만2924명 | 2만2883명 |
| 평균 경쟁률 | 69.7 : 1 | 약 51 : 1 | 46.13 : 1 |
출처: SH서울주택도시개발공사 회차별 미리내집 청약 결과
전년도 6차와 비교하면 평균 경쟁률은 3분의 1 가까이 낮아졌습니다.
공급은 늘었는데 신청자가 줄어든 점이 이번 회차의 핵심 신호입니다.
장기전세주택 경쟁률, 보증금이 승패를 가를 수 있을까?
그렇습니다. 이번 결과에서 경쟁률을 가른 가장 뚜렷한 변수는 입지보다 보증금이었습니다. 경쟁률 최하위 5개 단지 중 4곳이 강남권이었고, 최상위권은 보증금 3억~6억 원대 비강남 단지가 차지했습니다.
| 권역 | 단지(전용면적) | 보증금 | 경쟁률 |
|---|---|---|---|
| 강남구 | 래미안 대치 팰리스(59㎡) | 11억 원대 | 0.4 : 1 (미달) |
| 서초구 | 래미안 퍼스티지(59㎡) | 10억4520만 원 | 1.1 : 1 |
| 강남구 | 디에이치 대치 에델루이(59㎡) | 10억 원 안팎 | 1.5 : 1 |
| 서초구 | 메이플자이(43㎡) | – | 2.2 : 1 |
| 중랑구 | 청광플러스원(84㎡) | 3억7362만 원 | 478 : 1 (최고) |
| 강동구 | 힐스테이트 강동 리버뷰(84㎡) | 6억2556만 원 | 430 : 1 |
| 노원구 | 중계한화 꿈에그린 더퍼스트(59㎡) | 3억2448만 원 | 402 : 1 |
출처: SH서울주택도시개발공사 제8차 아파트형 미리내집 청약 결과(2026년 9월)
면적이 더 작은 강남 59㎡의 보증금이 중랑 84㎡의 약 3배입니다. 미리내집이 주변 전세 시세의 80% 이하로 공급되더라도, 강남 신축은 시세 자체가 높아 할인 후에도 10억 원을 넘깁니다. 이번 공급 물량 중 보증금 10억 원 초과 가구는 **89가구로 전체의 17.9%**에 달했습니다.
자산 기준 6억6200만 원으로 강남 단지에 들어갈 수 있을까?
현실적으로 어렵습니다. 자산 기준을 꽉 채운 신혼부부도 보증금 11억 원대 단지에 들어가려면 약 5억 원을 외부 자금으로 조달해야 합니다.
| 항목 | 기준 (전용 60㎡ 이하, 무자녀 2인 가구) | 비교 |
|---|---|---|
| 월평균 소득 | 704만 원 이하 | 도시근로자 월평균 소득의 120% |
| 총자산 | 6억6200만 원 이하 | 강남 59㎡ 보증금의 약 60% 수준 |
| 전세대출 한도 | 보증금의 약 70~80%, 최대 5억 원 수준 | 보증금 11억 원대 기준 한도 상한에 근접 |
| 자산 기준 초과 물량 | 333가구 (전체의 67.1%) | 10억 원 초과는 89가구(17.9%) |
출처: SH서울주택도시개발공사 모집 기준, 금융권 전세대출 기준 종합
이번 8차 물량 3가구 중 2가구는 보증금이 자산 기준선을 넘었습니다. 대출 없이는 입주 자체가 불가능한 물량이 다수라는 의미이고, 최근 전세대출 규제가 겹치면서 강남 단지의 실질 문턱은 더 높아졌습니다.
보증금 분할납부제로 부담을 줄일 수 있을까?
일부는 줄어들지만 고가 단지의 벽을 넘기에는 부족합니다.
서울시는 2026년 4월부터 입주 시 보증금의 70%만 내고, 나머지 30%는 납부를 유예하는 대신 연 2.73%의 이자를 내는 분할납부제를 시행하고 있습니다.
| 보증금 | 입주 시 납부 (70%) | 유예 금액 (30%) | 월 이자 (연 2.73%) |
|---|---|---|---|
| 3억7362만 원 (중랑) | 약 2억6150만 원 | 약 1억1210만 원 | 약 25만 원 |
| 6억2556만 원 (강동) | 약 4억3790만 원 | 약 1억8770만 원 | 약 43만 원 |
| 11억 원 (강남, 가정) | 약 7억7000만 원 | 약 3억3000만 원 | 약 75만 원 |
유예 금액에 연 2.73%를 단순 적용한 추정치이며, 전세대출 이자는 별도입니다.
강남 단지는 분할납부를 써도 입주 당일 7억 원 이상이 필요합니다.
이는 자산 기준 상한(6억6200만 원)보다도 많은 금액이며, 월 이자는 중랑 단지의 약 3배입니다.
앞으로 강남 고가 미리내집은 더 늘어날까?
늘어날 가능성이 높습니다. 장기전세 물량은 재건축·재개발 과정에서 확보되는데, 정비사업이 가장 활발한 곳이 강남권이기 때문입니다.
| 항목 | 수치 | 비교 |
|---|---|---|
| 누적 공급 (2024년 7월~2026년 8월) | 7108호 | – |
| 추가 공급 계획 (~2030년) | 1만7500호 | 누적 공급의 약 2.5배 |
| 8차 물량 중 강남3구 비중 | 356가구 (약 72%) | 전체 496가구 대비 |
출처: 서울시, SH서울주택도시개발공사
2027년 입주 예정인 반포 신축 단지와 재건축을 추진 중인 압구정 일대에서도 10억 원 이상 미리내집이 나올 것으로 예상됩니다. 서울시는 고가 단지의 보증금 부담을 낮출 보완책을 검토 중이지만, 2026년 9월 현재 확정된 내용은 없습니다.
🔭 고은전망대 View
이번 미달은 수요가 없어서가 아니라, 자산 기준과 보증금 사이의 정합성이 깨진 결과입니다. 한 시중은행 부동산 리서치 조직 책임자도 지역 평균 임대료에 맞춰 자산 기준과 보증금 간 정합성을 개선해야 한다고 지적했습니다. 보완책이 나오기 전까지는 경쟁률보다 내 자금으로 입주 가능한 단지인지가 먼저입니다.
✅ 실무 팁: 경쟁률은 신청자 수 기준이라, 서류 심사에서 자격 미달로 탈락하는 인원이 빠지면 강남 저경쟁 단지는 사실상 무경쟁이 됩니다. 자금 여력이 있다면 오히려 당첨 확률이 가장 높은 선택지입니다.
⚠️ 주의: 청약 전 반드시 은행에서 해당 단지 보증금 기준 대출 가능액을 사전 확인하세요. 당첨 후 대출이 안 나오면 계약을 포기해야 하고, 향후 청약에 불이익이 생길 수 있으니 공고문의 당첨자 제한 규정도 함께 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 장기전세주택과 미리내집은 같은 건가요?
미리내집은 서울시가 신혼부부를 대상으로 공급하는 장기전세주택(장기전세주택2)입니다. 주변 전세 시세보다 낮은 보증금으로 거주할 수 있고, 입주 후 자녀를 출산하면 거주 기간을 연장할 수 있습니다.
Q2. 강남 미리내집은 왜 미달이 났나요?
보증금이 10억 원을 넘어 자산 기준(6억6200만 원)과 대출 한도로는 입주 자금을 마련하기 어려웠기 때문입니다. 래미안 대치 팰리스 59㎡는 5가구 모집에 2명만 신청했습니다.
Q3. 보증금 분할납부제는 누구나 신청할 수 있나요?
서울시가 2026년 4월부터 미리내집 입주자의 초기 자금 부담을 줄이기 위해 시행 중인 제도입니다. 세부 적용 대상과 조건은 모집 공고마다 다를 수 있으니 해당 회차 공고문을 확인하세요.
Q4. 다음 미리내집 모집은 언제인가요?
서울시는 2030년까지 1만7500호를 추가 공급할 계획이며, 회차별 일정은 SH 인터넷청약시스템에 공고됩니다. 알림 서비스를 등록해 두면 공고를 놓치지 않을 수 있습니다.
자세한 신청 방법 확인하기
미리내집 모집 공고, 자격 요건, 전세대출 조건은 아래 기관에서 확인할 수 있습니다.
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