이주비 대출 규제가 서울 재개발·재건축 현장을 강타했습니다.
“드디어 관리처분인가가 났는데, 이주비 대출이 안 된다고요?”
서울 강동구에 사는 김모씨(52세)는 최근 조합 설명회에서 청천벽력 같은 소식을 들었습니다. 5가구 중 1가구가 다주택자인 이 단지에서는 정부의 강력한 대출 규제로 인해 100여 가구가 이주조차 못하는 상황에 처했습니다. 이주를 나가야 철거와 공사가 시작되는데, 첫 단추부터 꼬인 것입니다.
2026년 1월 현재, 서울시 정비사업장 39곳, 약 3만 가구가 같은 위기에 직면했습니다. 정부의 6·27대책과 10·15대책으로 강화된 대출 규제가 재개발·재건축 사업의 발목을 잡고 있는 것입니다.
이번 글에서는 이주비 대출 규제의 실태와 영향, 그리고 해결 방안을 상세히 살펴보겠습니다.
목차
이주비 대출 규제, 2017년보다 더 강력해졌다
정부는 2025년 6·27대책과 10·15대책을 통해 재개발·재건축 조합원의 이주비 대출에 강력한 제동을 걸었습니다. 이번 규제는 2017년 8·2부동산대책 때보다 훨씬 강도가 높습니다.
현행 이주비 대출 규제 주요 내용
| 구분 | 담보인정비율(LTV) | 대출한도 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1주택자 | 40% | 6억원 | 대출 가능 |
| 다주택자 | 0% | – | 대출 완전 차단 |
| 2017년 8.2대책 | 1주택 40%, 2주택 30% | – | 참고 |
2017년에는 2주택자도 LTV 30%로 대출이 가능했지만, 이번에는 아예 0%로 차단되었습니다. 서울시 정비사업장의 다주택자 비중이 평균 10~30%인 점을 고려하면, 이는 사업 전체를 멈출 수 있는 치명적 규제입니다.
정비사업은 빈 땅에 집을 짓는 것이 아닙니다. 기존 주민들이 이주를 나가야 철거가 가능하고, 철거가 되어야 공사가 시작됩니다. 조합원들은 시공사 주선으로 금융권 대출을 받아 세입자 보증금을 돌려주거나 임시 거처를 마련합니다. 그런데 이 ‘이주비 대출’이 막히면서 사업 자체가 중단 위기에 처한 것입니다.
서울 39곳 3만 가구, 재개발 LTV 규제로 사업 중단 위기
서울시가 2026년 1월 27일 발표한 자료에 따르면, 올해 이주를 앞둔 재건축·재개발 현장 43곳 중 39곳이 이주비 대출 규제로 위기에 처했습니다. 이는 서울시 신규 주택공급의 약 90%를 차지하는 정비사업이 사실상 마비될 수 있다는 의미입니다.
이주비 대출 규제 영향권 정비사업 현황
| 사업 유형 | 사업장 수 | 계획 세대수 | 주요 문제 |
|---|---|---|---|
| 재개발·재건축 | 24곳 | 26,200호 | 대출 차단으로 이주 불가 |
| 모아주택 등 소규모 | 15곳 | 4,400호 | 추가이주비 조달 곤란 |
| 합계 | 39곳 | 30,600호 | – |
문제 심각도별로 보면 더욱 우려스럽습니다. 이주비용 증가를 호소하는 곳이 8곳(5,900호), 비용증가 및 사업지연이 23곳(22,000호), 그리고 사업이 완전히 멈출 위기인 곳이 4곳(1,900호)에 달합니다.
중랑구 면목동의 한 모아타운 사례가 대표적입니다. 4개 조합 총 811명 중 다주택자가 296명(36.5%)으로, 이들이 조달받지 못하는 이주비만 해도 상당합니다. 시공사는 신용도 하락을 우려해 지급보증 자체를 거부했습니다. 강동구 A재건축 단지도 조합원 5명 중 1명인 100여 명의 다주택자가 발이 묶여 있습니다.
서울주택도시공사와 주택도시보증공사(HUG)의 지원 프로그램도 이번 규제 앞에서는 역부족입니다.
재건축 LTV 규제, 강북·소규모 사업장 타격 더 심각
같은 규제라도 지역과 사업 규모에 따라 체감도는 천차만별입니다. 서울시는 강남권 대규모 정비사업지보다 강북 지역과 모아주택 등 소규모 사업장의 타격이 훨씬 심각하다고 분석합니다.
지역·규모별 추가이주비 조달 금리 차이
| 구분 | 기본이주비 대비 추가금리 | 시공사 협조도 | 사업성 |
|---|---|---|---|
| 강남권 대규모 | +1~2%p | 높음 | 양호 |
| 강북·중소규모 | +3~4%p 이상 | 낮음 | 취약 |
강남권 조합은 재건축 LTV 규제를 받더라도 시공사로부터 기본이주비보다 1~2% 높은 금리로 추가이주비를 조달받을 수 있습니다. 사업성이 좋고 분양가가 높아 시공사 입장에서도 리스크가 적기 때문입니다.
반면 강북이나 중소규모 사업장은 3~4% 이상의 고금리를 감수해야 합니다. 시공사로부터 추가 이주비 조달 확약을 받기조차 어렵고, 조합과 시공사 간 협의도 난항을 겪습니다. 결국 사업 자체가 무산될 위험이 큽니다.
설상가상으로 최근 집값 상승세로 이주비 절대액수도 증가했습니다. KB부동산 통계에 따르면 2026년 1월 서울 아파트 평균 전세가격은 6억 6,948만원으로 1년 전(6억 3,267만원)보다 5.8% 올랐습니다. 강남구의 한 재건축 아파트는 추가 이주비를 받아도 인근 지역 전세금이 부족해 조합원들이 자녀 학군을 포기하고 타 지역으로 이주를 고민하는 실정입니다.
다주택자 이주비 대출 막히자 시공사도 “지급보증 불가”
다주택자 이주비 대출 차단의 여파는 조합원 개인을 넘어 사업 구조 전체를 흔들고 있습니다. 시공사들이 지급보증을 거부하는 사례가 속출하고 있기 때문입니다.
시공사 입장에서 보면, 조합원 중 30% 이상이 이주비를 조달하지 못하면 사업 일정 지연은 물론 신용도 하락까지 우려됩니다. 중랑구 면목동 모아타운처럼 다주택자 비중이 35%를 넘으면 시공사는 “지급보증 불가” 입장을 통보합니다.
조합원들이 대출을 받기 위해 보유 주택을 처분하려 해도 쉽지 않습니다. 현행 정비사업 절차상 조합설립인가를 받은 재건축 사업장과 관리처분인가를 받은 재개발 구역에서는 조합원 지위를 양도할 수 없기 때문입니다. 집을 팔 수도, 대출을 받을 수도 없는 진퇴양난에 빠진 것입니다.
2017년 8·2대책 당시에는 조합원들끼리 서로의 전세 세입자로 전입하거나 특수목적법인(SPC)을 세워 자금을 조달하는 편법이 등장했습니다. 하지만 2026년 현재는 전세난에 토지거래허가제까지 전면 시행되어 이주 가능 매물이 급감한 상태입니다. 과거의 우회로마저 막힌 셈입니다.
추가이주비를 받더라도 고금리 부담은 고스란히 조합원 몫입니다. 결국 이 비용은 분양가에 반영될 수밖에 없고, 분양가 상승은 또 다른 부작용을 낳습니다.
서울시 “이주비는 사업비용, LTV 70% 상향 필요”
서울시는 이 같은 혼란이 장기화하면 올해 이주 예정 약 40곳에 더해 내년 26개 구역까지 총 5만 6,000호 이상의 주택 공급에 차질이 빚어질 것으로 전망합니다. 서울시 신규 주택공급의 90%가 정비사업에서 나오는 만큼, 이는 서울 주택시장 전체를 뒤흔들 수 있는 문제입니다.
서울시는 정부를 향해 강력한 규제 완화를 촉구하고 있습니다. 핵심 요구사항은 **”이주비 대출을 단순 가계대출이 아닌 주택 공급을 위한 사업비용으로 봐야 한다”**는 것입니다.
서울시 건의 주요 내용
| 항목 | 현행 | 서울시 요구안 |
|---|---|---|
| 이주비 LTV | 1주택 40%, 다주택 0% | 70%로 상향 |
| 대출 성격 | 가계대출 | 사업비용 대출 |
| 적용 대상 | 전체 조합원 | 정비사업 조합원 |
서울시는 “정비사업의 이주비는 개인의 주택 구매를 위한 가계대출과 성격이 다르다”며 “새 아파트 건설을 위한 필수 사업비용으로 인정해 LTV를 70% 수준으로 상향해야 한다”고 주장합니다.
반면 국토교통부는 다른 입장입니다. 김영국 국토부 주택공급추진본부장은 “규제지역으로 묶여 있더라도 관리처분인가를 받은 곳은 대출이 가능하도록 했다”며 “개인 주택담보비율(LTV) 이외에 조합이나 시공사를 통해 받을 수 있는 추가이주비로 해결하라”는 입장을 밝혔습니다.
국토교통부와 서울특별시의 입장 차이가 좁혀지지 않으면, 수만 가구의 주택 공급은 계속 지연될 수밖에 없습니다.
마무리하며
2026년 현재 이주비 대출 규제는 서울 정비사업 현장에 전례 없는 혼란을 야기하고 있습니다. 39곳 3만 가구가 이주조차 못해 사업이 중단될 위기에 처했고, 특히 강북과 소규모 사업장의 타격이 심각합니다.
재개발·재건축은 단순히 낡은 집을 새 집으로 바꾸는 것이 아니라, 서울 주택 공급의 90%를 책임지는 핵심 정책 수단입니다. 이주비 대출을 가계대출이 아닌 사업비용으로 인정하고, 실질적인 규제 완화가 이뤄져야 수만 가구의 주택 공급이 정상화될 수 있을 것입니다.
앞으로 정부와 서울시의 협의 결과, 그리고 현장의 변화를 지속적으로 주목해야 하겠습니다.