역세권 활성화사업 운영기준이 2026년 5월, 서울의 부동산 판도를 바꿀 대규모 개편을 단행했다. 강북·서남권 일대에서 “왜 우리 동네만 개발이 안 되냐”는 목소리가 오래도록 이어져 왔다. 용적률 장벽과 50%에 달하는 공공기여 부담 탓에 사업성이 없다는 결론이 반복됐기 때문이다. 이번 개선안 한 장이 그 구조를 통째로 바꾼다. 어떤 지역에, 어떤 혜택이, 얼마나 달라지는지 지금 바로 확인하면 투자 판단의 타이밍을 잡을 수 있다.
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역세권 활성화사업, 지금까지 무엇을 이뤘나
서울시는 2019년 시범사업으로 시작한 역세권 활성화사업을 꾸준히 확대해왔다. 직장·주거·여가가 한 곳에 결합된 ‘직주락(直住樂)’ 생활 거점 조성이 핵심 목표다.
2026년 현재까지의 누적 성과는 아래와 같다.
| 항목 | 성과 |
|---|---|
| 진행 사업지 | 68개소 |
| 지역 필요 시설 확보 | 119개소 (공유오피스, 키움센터, 산후조리원 등) |
| 기반시설 조성 | 약 78,000㎡ (공원·보행 공간) |
| 주택 공급 | 총 16,861세대 |
| 미리내집 포함 | 879세대 |
2019년 시범사업 당시 10개소 내외로 출발했던 것과 비교하면, 7년 만에 규모가 6배 이상 성장한 셈이다. 서울시는 이 성과를 발판 삼아 이번 개선안으로 사업의 질적·양적 도약을 꾀한다.
상업지역 상향, 153개에서 325개로 – 어떤 동네가 바뀌나?
이번 개선안에서 가장 파급력이 큰 변화는 용도지역 상향 가능 대상의 전면 확대다.
| 구분 | 개선 전 | 개선 후 |
|---|---|---|
| 상향 가능 역세권 수 | 153개 (중심지 역세권 한정) | 325개 (서울 전 역세권) |
| 비중심지 역세권 상향 범위 | 근린상업지역·준주거지역 이내 | 일반상업지역 이내 |
| 적용 사업 방식 | 신규 역세권 활성화사업 | 도시정비형 재개발 포함 |
쉽게 말해, 지금까지 “우리 동네는 중심지가 아니라서 안 된다”는 답을 들어왔던 비중심지 역세권도 이제 일반상업지역 수준의 용적률 혜택을 받을 수 있게 됐다. 서울시는 이 조치가 복합 개발 여건이 부족했던 강북권·서남권에 직주락 생활 거점을 만드는 실질적 토대가 될 것으로 보고 있다.
공공기여 50%→30%, 사업성 역전이 일어날 수 있을까?
공공기여란 용적률을 높여주는 대신 사업자가 공공에 내놓는 시설·면적을 말한다. 기존 역세권 활성화사업에서는 증가 용적률의 50%를 일률 부담해야 했다. 이 숫자가 사업성 계산에서 걸림돌이 됐고, 특히 땅값이 낮은 외곽 지역에서는 ‘해도 남는 게 없다’는 결론으로 이어지기 일쑤였다.
이번 개선으로 공공기여 비율이 30% 수준으로 인하된다.
| 항목 | 개선 전 | 개선 후 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 공공기여 비율 | 증가 용적률의 50% | 증가 용적률의 30% | ▼20%p 완화 |
| 적용 대상 자치구 | 해당 없음 | 11개 자치구 (공시지가 평균 60% 이하) | 신규 도입 |
| 적용 범위 | — | 신규 + 도시관리계획 결정 이전 기존 사업 | 소급 적용 |
완화 대상 11개 자치구
은평 · 서대문 · 중랑 · 성북 · 강북 · 도봉 · 노원 · 동대문 · 강서 · 구로 · 금천
이들 지역은 서울시 표준지 공시지가 평균의 60% 이하 수준으로, 지가가 낮아 용적률 인센티브만으로는 수익을 내기 어려운 구조였다. 공공기여 비율이 낮아지면 같은 연면적에서 민간이 가져가는 수익 면적이 늘어 사업성이 실질적으로 개선된다.
타 사업과 비교해도 의미가 크다. 일반 도시정비형 재개발의 경우 지자체 협의에 따라 공공기여율이 40~60%에 달하는 경우도 있다. 이번 역세권 활성화사업의 30% 기준은 현재 서울 내 정비사업 중 낮은 편에 속한다.
지역 균형 발전, 장기 성장 동력으로 이어지려면
서울시 도시공간본부는 이번 개정이 “역세권 직주락 활성화 전략의 본격 실행 단계”라고 명시했다. 단순히 규제를 푸는 것이 아니라, 강북·서남권에 새로운 도시 성장 축을 만들겠다는 장기 구상이다.
| 기대 효과 | 내용 |
|---|---|
| 민간 투자 유인 | 공공기여 완화로 사업 수익성 개선 → 민간 참여 확대 |
| 지역 간 격차 해소 | 비중심지 역세권도 고밀 복합개발 가능 |
| 주택 공급 확대 | 정비형 재개발 활성화 → 공공·민간 주택 공급 증가 |
| 생활 인프라 확충 | 공공기여분으로 보육·커뮤니티 시설 확보 |
다만 개발 속도가 빨라질수록 지역 주민과의 이해관계 조율, 기존 임차인 보호 문제가 동시에 부각될 수 있다. 과거 뉴타운 사업의 교훈처럼, 사업성 개선이 젠트리피케이션으로 이어지지 않도록 모니터링이 병행되어야 한다.
이번 개선안의 핵심은 ‘지도 위의 선을 다시 긋는 것’이다. 325개 전 역세권으로 상업지역 상향이 가능해졌다는 것은, 그동안 사업성 미달로 묶여 있던 강북·서남권 역세권 부지가 개발 검토 대상으로 전환된다는 신호다. 실무적으로 주목할 지점은 ‘도시관리계획 결정 이전 기존 사업’에도 공공기여 완화가 소급 적용된다는 부분이다. 이미 사업 추진 중이지만 사업성 문제로 정체된 곳이 먼저 재검토 대상이 될 수 있다. 다만 용도지역 상향 신청 이후 서울시 심의까지 통상 12~18개월이 소요되므로, 단기 차익보다는 중장기 관점의 접근이 필요하다.
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서울시 도시공간본부의 역세권 활성화사업 세부 기준과 대상지 현황은 공식 채널에서 직접 확인하는 것이 가장 정확하다.
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