여의도 광장아파트 재건축 사업이 정비계획 변경 고시를 통해 새로운 국면을 맞았다.
최고 49층, 총 1,314세대 규모의 초고층 단지로 탈바꿈하며, 추정비례율 100.41%라는 수치가 공개되면서 여의도 정비사업 시장 전반에 관심이 집중되고 있다.
단순한 층수 상향이 아니라 용도지역 자체가 바뀌는 구조적 변화라는 점에서, 이번 고시는 여의도 재건축의 방향성을 가늠하는 기준점이 될 것으로 보인다.
목차
여의도 광장아파트 재건축, 무엇이 달라졌나
이번 정비계획 변경의 핵심은 기존 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로의 종상향이다. 용도지역이 변경되면서 용적률은 최대 515%까지 적용 가능해졌고, 이는 사업성 전반을 재산정하는 결정적 요인으로 작용했다.
| 구분 | 변경 전 | 변경 후 |
|---|---|---|
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 | 일반상업지역 |
| 용적률 | 제한적 | 최대 515% |
| 규모 | – | 지하 5층~지상 49층, 5개 동 |
| 총 세대수 | – | 1,314세대 (임대 219세대 포함) |
| 주거 비율 | – | 최대 90% |
주거 비율을 최대 90%까지 확보했다는 점도 눈여겨볼 대목이다. 상업지역 종상향에도 불구하고 실질적인 주거 기능을 극대화하는 방향으로 계획이 짜였다는 의미다.
추정비례율 100.41%, 어떻게 산출됐나
재건축 사업의 사업성을 가늠하는 핵심 지표인 비례율이 100.41%로 산출됐다. 이는 사업 종료 시점의 예상 자산가치가 종전자산평가액을 소폭 웃돈다는 뜻으로, 조합원 입장에서는 추가 부담 없이 자산가치가 유지 또는 상승하는 구조로 해석된다.
고은전망대 View 비례율 100%를 기준으로 그 이상이면 조합원에게 유리, 그 이하면 추가 분담금이 발생하는 구조다. 다만 이번 수치는 3.3㎡당 공사비 930만 원을 가정한 추정치이며, 시공자 선정과 실제 계약 단계에서 공사비가 상향 조정될 경우 비례율이 낮아질 가능성도 열려 있다는 점을 감안해야 한다.
구체적인 재무 구조를 보면 총수입은 약 3조 326억 원, 총지출은 약 1조 3,617억 원으로 추산되며, 이를 종전자산평가액 1조 6,641억 원과 비교해 비례율이 산정됐다.
조합원 분양가는 얼마나 되나
공개된 정비계획 기준으로 전용면적별 조합원 분양가는 다음과 같이 추정된다.
| 전용면적 | 조합원 분양가(추정) |
|---|---|
| 59.5㎡ | 약 17억 2,000만 원 |
| 84.5㎡ | 약 22억 7,000만 원 |
| 210㎡ | 약 63억 원 |
자료: 정비계획 변경 고시 기준 추정치
조합원 물량은 576세대, 일반분양 물량은 519세대로 계획되어 있다. 일반분양 물량이 전체의 상당 비중을 차지하는 만큼, 분양 흥행 여부가 최종 비례율을 결정짓는 핵심 변수가 될 전망이다.
여의도 입지, 왜 여전히 강한가
광장아파트가 위치한 여의도는 서울 내에서도 손꼽히는 직주근접·학군·자연환경을 모두 갖춘 지역이다.
- 교통: 지하철 5호선, 9호선 도보 이용 가능
- 학군: 윤중초, 여의도초, 윤중중, 여의도중, 여의도여고, 여의도고
- 자연환경: 한강 접근성, 여의도공원, 샛강생태공원 인접
이러한 입지적 강점은 이번 종상향 및 세대수 확대와 맞물려 향후 자산가치 상승의 근거로 작용할 가능성이 크다는 평가가 나온다.
앞으로 남은 변수는 무엇인가
정비계획 변경 고시는 사업의 큰 틀이 확정됐다는 의미이지, 최종 결과가 아니다. 시공자 선정, 인허가 절차, 실제 공사비 협상 등 남은 과정에서 비례율과 분양가는 변동될 수 있다.
특히 최근 정비사업 전반의 공사비 상승 기조를 고려하면, 조합원과 예비 투자자 모두 이후 발표되는 시공사 선정 결과와 관리처분계획 인가 시점의 수치 변화를 지속적으로 확인할 필요가 있다.
관련 정보 확인
여의도 재건축 사업, 특히 종상향을 통해 사업성을 개선한 이번 사례를 어떻게 보시나요?
댓글로 의견 남겨주세요.
#여의도재건축 #광장아파트 #비례율100 #여의도아파트 #종상향 #재건축정비계획 #서울부동산 #조합원분양가