토지거래허가구역 전세가격이 지정 이후 48주 동안 10.05% 올라, 지정 전 같은 기간(2.19%)보다 상승 폭이 약 4.6배 커졌습니다. 서울 21개 자치구와 경기 12개 시·군, 총 33곳이 분석 대상입니다. 재계약 시점이 다가오며 “보증금을 얼마나 더 올려줘야 하나” 고민하는 세입자가 많습니다.
이 글에서는 상승 원인과 정책 변화, 계약 전 세입자가 챙길 실무 체크포인트를 정리합니다.
본 글은 정부 보도자료 및 공공·민간 부동산 통계기관 데이터를 기반으로 작성되었습니다.
목차
토허구역 33곳, 지정 전후 상승률 비교
분석 대상은 2025년 10·15 대책으로 새로 묶인 서울 21개 구와 경기 12개 시·군입니다. 강남 3구·용산구는 그 이전에 이미 지정되어 있었습니다. 핵심은 세 가지로 요약됩니다. 전세 상승률은 4.6배, 매매 상승률은 2.6배 확대되었고, 전세 상승 폭이 매매보다 더 크게 벌어졌습니다.
| 구분 | 지정 전 48주 | 지정 후 48주 | 확대 배율 |
|---|---|---|---|
| 전세가격 상승률 | 2.19% | 10.05% | 약 4.6배 |
| 매매가격 상승률 | 5.09% | 13.04% | 약 2.6배 |
지역별로는 지정 후 48주 동안 성북구가 14.87%, 수원 영통이 14.33%의 전셋값 상승률을 기록하며 오름세를 주도했습니다. 33곳 평균(10.05%)보다 4%포인트 이상 높은 수치로, 핵심지보다 중가 주거지의 부담이 더 컸다는 점이 눈에 띕니다.
참고로 경기도 지정 범위는 이후 늘어났습니다. 10·15 대책 당시 서울 전역과 경기 12개 지역이 광역 지정됐고, 2026년 7월 3개 지역이 추가되어 경기는 15곳이 되었습니다. 이번 33곳 분석은 최초 지정분 기준입니다.
매매 규제가 전세 시장을 흔든 구조
토허구역에서는 주택을 사면 실거주 의무가 붙습니다. 그 결과 전세를 끼고 사는 갭투자가 막히고, 집주인이 직접 들어가 살면서 전세 물량이 줄어드는 구조가 만들어졌습니다.
| 지표 | 10·15 대책 직전 | 2026년 9월 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 서울 아파트 전세 매물 | 24,369건 | 20,529건 | -15.8% |
이는 부동산 빅데이터 업체 아실 집계 기준입니다. 공급은 약 16% 줄었는데 수요는 그대로이니 가격이 오를 수밖에 없습니다.
서울 전체 흐름도 같은 방향입니다. 한국부동산원 기준으로 8월까지 서울 주택 매매가격은 전년 말 대비 6.68%, 전셋값은 5.91% 상승했습니다. 월별로 보면 전셋값 월간 상승률은 2월 0.35%에서 6월 1.08%까지 커졌고, 8월에는 0.83%로 다소 둔화했지만 오름세는 계속되었습니다. 전년과 비교하면 차이가 더 뚜렷합니다. 6월 초 기준 서울 아파트 전셋값 누적 상승률은 3.77%로, 전년 같은 시점(0.65%)의 약 6배였습니다.
| 기간(2026년) | 서울 주택 전셋값 월간 상승률 |
|---|---|
| 2월 | 0.35% |
| 3월 | 0.46% |
| 4월 | 0.66% |
| 5월 | 0.91% |
| 6월 | 1.08% |
| 7월 | 1.03% |
| 8월 | 0.83% |
최근에는 매매는 숨을 고르고 전세만 강세를 보이는 흐름입니다. 9월 셋째 주 부동산114 시세 조사에서 서울 아파트 매매가격은 0.03% 오른 반면 전세가격은 0.17% 올랐습니다. 전세 상승 폭이 매매의 약 5.7배입니다.
실거주 유예 연장으로 전세 불안을 잠재울 수 있을까?
단기적으로 거래 숨통은 트이지만, 전세 공급을 크게 늘리기에는 한계가 있다는 분석이 우세합니다. 유예 제도는 세입자가 있는 집의 매매를 돕는 장치이지, 새 전세 물량을 만들어내는 장치는 아니기 때문입니다.
정부는 2026년 9월 17일 제도 보완을 발표했습니다. 5월 실거주 유예 확대 이후 4개월 만의 재손질로, 유예 신청 기한을 올해 말에서 내년 말로 1년 늘리고 갱신계약도 유예 대상에 포함했습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 기존 유예 신청 기한 | 2026년 12월 말 |
| 연장된 유예 신청 기한 | 2027년 12월 말 |
| 유예 인정 범위 | 기존 임대차계약 + 2년 갱신계약 추가 |
| 시행일 | 2026년 10월 1일 |
| 최대 입주 유예 기간 | 3년 3개월 (2029년까지 입주) |
| 매수자 요건 | 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 유지 |
| 입주 후 의무 | 2년 실거주 |
위 요건은 부동산114 정리 기준으로, 5월 12일 이후 무주택을 유지한 사람만 매수 요건을 충족하며, 갱신계약이 유예 범위에 추가되면서 10월 1일 시행일부터 최대 3년 3개월간 입주를 미룰 수 있어 2029년까지 입주하면 됩니다. 다만 같은 조사에서는 유예 확대에도 전월세 시장 불안을 완화하는 효과는 제한적일 수 있다는 분석이 함께 나왔습니다.
세입자 입장에서 긍정적인 부분은 있습니다. 집이 팔리더라도 새 집주인이 곧바로 입주하지 못하고 갱신계약까지 인정받을 수 있어, 계약 기간 중 퇴거 압박이 줄어듭니다.
앞으로의 전세 시장과 세입자 대응 포인트
전세 매물이 회복되지 않는 한 상승 압력은 이어질 가능성이 큽니다. 부동산 전문가들 사이에서는 핵심지 갭투자 억제라는 목적은 달성했지만 실거주 의무 강화로 전세 공급이 위축되는 과도기적 부작용이 나타나고 있으며, 전세 안정을 위한 맞춤형 공급 보완책이 필요하다는 평가가 나옵니다. 규제 효과와 부작용을 모두 인정하는 시각입니다.
경기 남부의 확산세도 주시할 부분입니다. 한국부동산원 주간 통계에서 8월 넷째 주 화성시 동탄구 아파트 전셋값 상승률은 0.51%로 수도권 전체 자치구 중 가장 높았고, 용인시 기흥구가 0.48%로 뒤를 이었습니다. 서울 전세 수요가 경기 신규 지정 지역으로 옮겨가는 모습입니다.
🔭 고은전망대 View
이번 4.6배 수치는 토허구역 제도 자체보다 ‘실거주 의무 → 전세 물량 감소’라는 연결고리가 가격에 반영된 결과로 봐야 합니다. 실거주 유예 연장은 매매 거래를 돕는 조치이므로, 세입자는 “전세가 곧 안정된다”는 기대보다 현재 계약을 지키는 전략에 집중하는 편이 현실적입니다. 매매 규제와 전세 공급 대책이 따로 움직이는 한, 전셋값은 매매보다 먼저 반응할 가능성이 큽니다.
✅ 실무 팁: 집주인이 매도를 고려 중이라면, 계약갱신청구권 행사 여부를 내용증명이나 문자 등 기록이 남는 방식으로 먼저 전달해 두세요. 매수자가 실거주 유예를 받으려면 기존 임대차 기간이 명확해야 하므로, 갱신 의사가 기록으로 남아 있으면 매매 과정에서 세입자의 거주권을 주장하기 훨씬 수월합니다.
⚠️ 주의: 전셋값이 빠르게 오르는 구간에서는 매매가 대비 전세가 비율이 높아지기 쉽습니다. 계약 전 반드시 등기부등본으로 선순위 채권을 확인하고, 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 미리 조회하세요.
자주 묻는 질문
Q. 토지거래허가구역 전세가격이 왜 이렇게 많이 올랐나요?
A. 토허구역에서 주택을 사면 실거주해야 하므로 갭투자가 막히고, 집주인이 직접 입주하면서 전세 매물이 줄었습니다. 서울 아파트 전세 매물은 대책 직전보다 약 15.8% 감소했습니다.
Q. 매매가격도 함께 올랐나요?
A. 네. 33곳의 매매가격 상승률은 지정 전 48주 5.09%에서 지정 후 13.04%로 약 2.6배 확대되었습니다. 다만 전세(4.6배)보다는 확대 폭이 작습니다.
Q. 실거주 유예 연장은 세입자에게 어떤 영향이 있나요?
A. 유예 신청 기한이 2027년 말까지 늘고 갱신계약도 인정되어, 집이 매매되더라도 세입자가 계약 기간을 채울 가능성이 높아졌습니다. 시행일은 2026년 10월 1일입니다.
Q. 우리 동네가 토허구역인지 어떻게 확인하나요?
A. 국토교통부 토지이음 사이트에서 주소를 입력하면 토지거래허가구역 지정 여부를 바로 조회할 수 있습니다.
관련 기관 바로가기
- 국토교통부 – 토허구역 지정·실거주 유예 관련 보도자료 확인 👉 자세한 내용 확인하기
- 토지이음 – 우리 동네 토지거래허가구역 지정 여부 조회 👉 자세한 조회 방법 확인하기
- 주택도시보증공사(HUG) – 전세보증금반환보증 가입 조건 확인 👉 자세한 신청 방법 확인하기
토허구역 규제는 투기 억제와 세입자 부담이라는 두 얼굴을 동시에 보여주고 있습니다. 정부의 후속 공급 대책이 전세 시장에서 어떤 효과를 낼지 계속 지켜보며 업데이트하겠습니다.
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