최근 고금리와 공사비 상승으로 위축된 민간 재건축·재개발 사업에 활력을 불어넣기 위한 용적률 상향 방안이 추진되고 있습니다. 이 정책이 민간 정비사업의 사업성 개선과 주택 공급 확대에 어떤 영향을 미칠지 자세히 살펴보겠습니다.
현재 공공 정비사업에만 적용되는 법적상한용적률의 1.3배 완화 혜택을 민간 정비사업까지 확대하는 법안이 발의되었습니다. 이는 민간 주도로 이루어지는 주택 공급의 비중이 높은 국내 상황을 고려한 조치입니다. 민간 재건축·재개발 사업의 동력을 회복시키고, 양질의 주택 공급을 늘리는 데 기여할 것으로 기대됩니다.
목차
민간 재건축·재개발 용적률 상향 추진 배경
최근 몇 년간 지속된 고금리와 원자재 가격 급등은 재건축·재개발 등 민간 정비사업의 수익성을 크게 악화시켰습니다. 사업성 저하는 곧 주택 공급 감소로 이어질 수 있는 중요한 문제입니다. 이러한 상황에서 민간 정비사업에 대한 규제 완화 요구가 증대되었습니다.
정부는 지난 2024년 2월 11일 발표한 ‘9·7 대책 후속 법안’을 통해 공공 정비사업의 경우 법적상한용적률을 최대 1.3배까지 완화하는 방안을 도입했습니다. 그러나 이 혜택이 민간 정비사업에는 적용되지 않아 형평성 문제가 제기되었습니다. 민간 주택 공급 비중이 높은 서울과 같은 대도시의 경우, 이러한 규제 불균형은 시장 왜곡을 초래할 수 있다는 지적이 많았습니다. 이에 따라 민간 정비사업의 활성화를 위한 제도 개선의 필요성이 더욱 부각된 상황입니다.
법적상한용적률 1.3배 적용 범위 확대
국민의힘 김희정 의원은 이러한 문제 해결을 위해 지난 5월 14일 ‘도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안’을 대표 발의했습니다. 개정안의 핵심 내용은 공공 정비사업에만 적용되던 법적상한용적률의 1.3배 완화 규정을 민간 정비사업에도 적용하는 것입니다. 이는 과밀억제권역이나 시·도 조례로 정하는 지역에서 시행되는 재건축·재개발 사업에 해당됩니다.
특히 수도권 정비계획법에 따른 과밀억제권역 내 주거지역 및 대통령령으로 정하는 공업지역에서 시행하는 사업이 주요 대상입니다. 또한 시·도 조례로 정하는 지역에서 추진되는 재개발·재건축 사업도 이번 개정안의 적용을 받게 됩니다. 이러한 변화는 민간 정비사업의 사업성을 크게 개선하여 침체된 주택 시장에 활력을 불어넣을 것으로 기대됩니다.
세입자 보상 및 역세권 용적률 추가 상향
개정안은 세입자 보호 및 역세권 개발 활성화 방안도 포함하고 있습니다. 현재는 세입자에게 손실보상 기준 이상의 주거이전비 지급이나 영업 손실 보상, 또는 임대주택·임대상가 추가 건설 등 공익적 보상을 제공하는 경우 용적률을 125%까지 완화해 줍니다. 이번 개정안에서는 이러한 추가 보상 시 용적률 완화 범위를 130%까지 확대합니다.
이는 정비사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 세입자들의 주거 안정과 경제적 어려움을 완화하는 데 기여할 것입니다. 동시에 역세권 개발의 중요성을 고려하여, 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 역세권의 법적상한용적률을 현행 120%에서 130%로 상향하는 내용도 담겨 있습니다. 역세권은 교통 편의성이 높아 주거 선호도가 높은 지역으로, 용적률 상향을 통해 더욱 많은 주택 공급이 가능해질 전망입니다. 이는 도심 내 주택 공급을 늘리고 주거 환경을 개선하는 데 중요한 역할을 할 것으로 보입니다.
법안 시행과 기대 효과
이번 개정안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정이며, 사업시행계획인가를 신청하는 사업부터 적용됩니다. 이는 현재 진행 중이거나 앞으로 추진될 민간 재건축·재개발 사업에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히 주택 공급의 90% 이상을 민간이 담당하는 서울과 같은 대도시에서는 이러한 용적률 완화가 주택 공급 확대에 필수적인 요소로 작용할 것입니다.
고금리 및 공사비 상승으로 인해 민간 정비사업의 수익성이 악화되고, 이로 인해 국민들이 선호하는 양질의 주택 공급에 차질이 발생하는 상황입니다. 개정안은 공공과 민간 정비사업 간의 규제 불균형을 해소하고, 민간 정비사업의 동력을 회복시켜 주택 시장의 안정화에 기여할 것으로 보입니다. 시장에서는 법안 통과 시 민간 정비사업의 사업성이 개선되어 공급 물량이 증가하고, 이는 장기적으로 주택 가격 안정화에도 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 전망하고 있습니다.
향후 과제와 정책적 함의
이번 용적률 상향 추진은 민간 정비사업 활성화라는 긍정적 측면이 있습니다. 하지만 용적률 상향에 따른 도시 과밀화 문제나 기반 시설 확충에 대한 충분한 고려도 필요합니다. 용적률이 높아지면 가구 수가 늘어나고, 이는 교통, 상하수도, 학교 등 도시 인프라에 추가적인 부담을 줄 수 있기 때문입니다. 따라서 용적률 상향과 함께 기반 시설 확충 계획도 면밀하게 수립해야 합니다.
또한, 세입자 추가 보상 기준 강화는 공익적 측면에서 매우 중요합니다. 하지만 이로 인해 사업자의 부담이 지나치게 증가하지 않도록 합리적인 보상 기준 마련이 필요합니다. 정부와 국회는 법안 통과 이후에도 지속적인 모니터링을 통해 시장 상황과 제도의 효과를 분석하고, 필요한 경우 추가적인 보완책을 마련해야 할 것입니다. 이러한 노력은 민간 정비사업이 건강하게 성장하고, 지속 가능한 주택 공급을 이루는 데 필수적입니다.
민간 재건축·재개발 용적률 상향은 주택 공급 부족 문제 해결과 시장 활성화에 기여할 중요한 정책으로 평가됩니다. 성공적인 정책 추진을 위해서는 다양한 이해관계자들의 의견을 수렴하고, 도시 전체의 균형 발전을 위한 신중한 접근이 필요합니다.
자주 묻는 질문
Q. 민간 재건축·재개발 사업의 용적률이 상향되는 주된 이유는 무엇입니까?
A. 고금리와 공사비 상승으로 인해 민간 정비사업의 사업성이 저하되어 주택 공급에 차질이 발생하고 있습니다. 이를 해결하고 민간 주도의 주택 공급을 활성화하기 위함입니다.
Q. 용적률 1.3배 상향 규정은 어떤 지역의 민간 정비사업에 적용됩니까?
A. 수도권 정비계획법상 과밀억제권역 내 주거지역 및 대통령령으로 정하는 공업지역, 그리고 시·도 조례로 정하는 지역의 재건축·재개발 사업에 적용됩니다.
Q. 세입자 추가 보상 시 용적률 완화 폭이 어떻게 변경됩니까?
A. 기존 125%까지 완화되던 것이 개정안에 따라 130%까지 완화될 수 있도록 변경됩니다. 이는 세입자 보호를 강화하는 조치입니다.